启动“最严”防疫措施年内建成目标不变北京环球度假区复工

在环球度假区,工作人员正在测温入场。

之所以会出现降房租的现象,在贝壳研究院资深租赁市场分析师黄卉看来,是此前一些长租公寓企业“高收低出”的模式导致。

记者多方了解到,一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整优化个别房源合同,而与业主沟通协商的情况。原因之一在于,之前收房时的评估价较高,现在系统根据当前市场情况综合评估做出调整。

园区还对公共区域进行管控,对公共道路、停车场、大门等部位定时进行专业喷洒消毒。对于生活区距离施工区较远的两个标段,园区实施工人上下班时段错峰安排,避免在园区内形成瞬间性人员交叉聚集。

“一些企业是通过跟业主交流,通过摆事实、讲道理、讲成本、看财报等方式来降租。甚至2019年,有的企业专门还成立了谈降租团队。”罗意如此表示。那么,目前是否普遍存在降租现 象?长租公寓空置率情况如何?经过2019年后,长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化?

基于此,胡振寅指出,严重供不应求、普通白领公寓开业就能赚钱的时代已过去了,但市场中仍然有很多租房需求尚待满足。

数十位工人乘坐大巴来到项目G5A入口处,随后排队进入大门口设置的防疫消毒室,进行全身消毒并核验身份信息,然后在门卫处检测体温,站立两秒语音播报“正常”后方可通行,检测体温的同时系统拍照留证。此时,工作人员对大巴轮胎、车厢内部进行喷洒消毒,工人乘坐消毒后的大巴进入标段后,还要进行二次测温和实名登记。

2019年,长租公寓爆雷不断。2020年,长租公寓则又出现了新景象。

在赋能资本创始人胡振寅看来,供应方面确实在增加,“从2017年以来,行业内企业大多加速扩张,行业外很多个人和机构亦加入这一行业,其中不乏盲目跟风者,从而导致2017至2018年期间供应量的集中增加”。与此同时,需求端方面,则面临了收缩和分流。胡振寅指出,行业内目前重点面向的是白领人群,不过,在二线城市抢人大战背景下,白领人群出现一定的分流。而且随着部分白领收入的下降,导致他们为降低房租支出,而选择低一档次的住房或偏远住房。

地新引力租赁研究组相关负责人也表示,目前市场的确存在降租情况,“很多分散式公寓为争夺规模,在早期抬高了收房价格,以至于高位拿房。目前市场热度下降,为保障正常运营与收益,不少机构会选择与业主重新沟通,再次商定租金价格。”

事实上,纵观2019年,在经历了非理性的繁荣阶段之后,市场对前期盲目追求扩张速度和规模,导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。与此同时,2019年,针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台,对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求,行业正向着更理性的方向纵深发展。

不过,胡振寅同时指出,住房租赁从来不是总量供不应求,而是供求错配,包括区域和产品形态的错配。具体而言,青年白领公寓在核心地段和非核心的部分办公商圈依然供不应求,个性化又有性价比的白领公寓,也依然没有被很好地满足;同时,品质蓝领公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求错配。

随着供需关系发生变化,在罗意看来,长租公寓企业要做差异化产品,提高自己的运营、获客能力。与此同时,经历了2019年后,从业者也要更为理性,“要认识到,长租公寓并非只涨不跌的行业。”

本报讯(记者 潘福达)走进位于通州文旅区的北京环球度假区,项目建设工地正逐步重现机器轰鸣、人员紧张忙碌的景象。返场工人想要进入施工现场,须在门口经过严格的消毒、核验身份、测温等严格流程。记者昨天从首旅集团了解到,园区已经复工并启动“最严”防疫措施,施工总体进度未受影响,确保今年年底完成建设任务。

本版采写/新京报记者 张晓兰

租金水平主要由供求关系决定,升、降是正常市场现象。基于此,在赵庆祥看来,“如果说前几年住房租赁行业存在‘虚火’,那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’,有利于住房租赁市场长期、健康、稳定发展。”

多家长租公寓租金已现下调

“一增一降之间,当前时点下,在青年白领长租公寓业态中,过去几年供不应求的状态确实发生了改变。”胡振寅表示。

实际上,近几个月,不少城市的住房租赁市场一直延续降温趋势,成交量价持续下探。贝壳研究院的数据显示,2019年全年范围看,全国重点18城全年平均租金水平有所下跌,同比下降13.21%。重点18城中,成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09%,同比下降5%;降价的套数占总套数的比例为24.15%,同比增长18.3%。

实际上,此前部分企业为快速规模扩张,争抢优质房源而不计成本,导致拿房成本高企。不过,在租金价格稳中有降的市场行情下,企业盈利空间受到挤压,为维持企业运营,企业不得不降低房东租金成本。

值得注意的是,在目前市场环境下,虽然一些长租公寓选择与房东协商调价,但仍面临不少空置现象。

“目前根据会员单位反映,受租赁客户减少、租赁住房增加、传统租赁淡季等因素影响,租金确实在下降。”在接受新京报记者采访时,北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。

园区分为生活区、施工区和办公区,工作人员近期对各区域尤其是食堂、洗手间、宿舍等关键区域每日不少于两次消毒。生活区专门设置口罩等防疫物品的收集装置,附近设置了观察区和隔离区。一旦劳务人员出现发热等症状,园区将直接报梨园镇卫生站,同时其室友将进入隔离区观察。

分散公寓空置率应在10%以下

罗意指出了目前行业存在的一大现状:在杭州、深圳等城市,一些长租公寓企业存在较严重的空置现象,从而导致一些长租公寓从业者的离场。赵庆祥认同这一说法,他明确表示,“存在企业空置率较高的现象。”

还有一个值得关注的问题在于,相比前两年,目前长租行业的供需关系是否发生了变化?对此,赵庆祥表示,随着住房存量的不断增加,长期来看,租赁住房的供应量一定会持续增加。而反观人口数量,除了少数人口净流入城市之外,多数地方的人口都在减少。因此,从总量上来说,住房一定会供过于求。

空置率近期有所提高,在地新引力租赁研究组相关人士看来,原因有两方面,一方面在于,每年11月至次年1月为租房淡季,“返乡潮”导致不少租客退租,这属行业正常现象。除此之外,一些长租公寓从业者,因自身运营不善及行业信心不足,导致空置率上升,进而退出长租公寓行业。

而对于北京市住房租赁市场而言,赵庆祥指出,随着集体土地上租赁住房形成供给,以及机构化程度的提高,租赁住房供应量也在不断增加。而需求方面,随着“疏解整治促提升”工作的深入,客观上住房租赁需求会减少。不过,供需紧张关系缓解后,租赁住房整体品质会得以提升。

“园区早在1月23日实施封闭管理,春节期间紧急制定了园区疫情防控方案。”北京国际度假区有限公司副总裁许利平介绍,假期期间,公司已对劳务人员提前进行情况摸底排查,凡是来自疫情严重地区的人员暂缓返工。公司对到达工地前14天未到疫区且未与确诊患者或疑似人员接触的工人,采取“点对点”专车接送回京,并封闭隔离14天。项目内实行封闭管理,经过筛查的人员进入后不再外出,目前1300多名管理人员和800多名工人已经到岗。“负责大型游乐设备安装和设计的美方同事在现场,和我们并肩推动工程建设。”许利平说。

北京环球度假区占地4平方公里,全面开工时期建设者达万余人,如何一手抓疫情防控,一手抓复工复产?

精细化差异化运营成趋势

实际上,空置率是租赁企业运营的一大关键指标。据赵庆祥介绍,通常而言,集中式公寓的空置率应尽量在5%以下,分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准,租赁企业盈利压力就会加大。

“不仅分散式公寓,集中式公寓也在谈降租,租金下行是不争的事实。”近日,在房东东举办的一场北京长租公寓考察交流活动上,乐乎公寓CEO罗意指出了目前行业面临的一大普遍现象。

为了有效防控疫情,园区12个标段实施最小单元化管理,4个至6个工人分为一个小组。每个单元工人固定宿舍,吃和住统一行动,建立健康档案密切观测,园区每天还会为工人和员工发放口罩等防护用品。为防止人员扎堆在食堂公共区域就餐,园区目前采取分散就餐形式,将午餐、晚餐送到岗位上或者员工宿舍里。

由于春节之前园区储备了施工作业物料,目前物料充足,可满足复工后连续施工需求。“随着园区内各项目陆续复工,施工总体进度未受疫情影响,今年年底前完成园区建设的目标没有变。”许利平说。